Ужесточение условий по льготной ипотеке: последствия для рынка жилья 

 

Власти увеличили первоначальный взнос по ипотеке с государственной поддержкой с 15% до 20%, при этом сократив размер кредитов, выдаваемых банкам под такие программы. Под эти изменения попадают все виды льготной ипотеки — от 8%-ной с государственной поддержкой до семейной, IT и сельской.

Рост спроса замедляется: почему охлаждение неизбежно и как на это отреагировать?

Спрос на новостройки снизится до 30% в связи с увеличением первого взноса по льготным программам, считают эксперты «Flatinfo»  По их мнению, это уже привело к минимизации выдачи рыночной ипотеки, поскольку повысился порог входа для заемщика. Специалисты считают, что к концу этого года — началу следующего ипотечные кредиты могут упасть на 25–30%.

Сдерживающим фактором также станет ужесточение Центробанком критериев для ипотечных кредитов с небольшим первоначальным взносом и заемщиков с большой долговой нагрузкой. Кроме того, спрос будет сдерживаться долговой нагрузкой населения, которая в целом высока,— считают аналитики Flatinfo. Доля ипотечных кредитов по отношению к спросу во втором полугодии снизится на 20–25% по сравнению с первым.  Это связано не только с повышением первоначального взноса, но и с тенденцией к ужесточению требований к кредитам, а также с повышенными требованиями банков к снижению рисков перегрева рынка.

Центральный банк оказывает существенное давление на спрос на жилье, повышая ставки по ипотечным кредитам и вводя жесткие требования. Уже 1 мая регулятор увеличил макропруденциальные надбавки на кредиты с низким первоначальным взносом, особенно для физических лиц со значительным уровнем задолженности. Кроме того, с 1 июня банковские учреждения вынуждены создавать дополнительные резервы под застройщиков, предлагающих исключительно низкие процентные ставки по кредитам.

ЦБ отмечает стремительное увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов: во втором квартале портфель участников рынка вырос на 7%. В этом сегменте рынка наблюдаются признаки перегрева, и регулятор предупредил, что ставки по льготным ипотечным кредитам могут достичь своего максимума.

Рост ставок по льготной ипотеке: каковы пределы?

Правительство увеличило размер первичного взноса по льготным проектам и одновременно снизило верхний предел субсидий по льготным схемам, которые обеспечивают возмещение потерь банков от неустойки. Теперь ставки по льготным ипотечным проектам находятся ниже границ: 8% — для новостроек, 6% — для семейных, 5% — для IT-ипотеки, 2% — для сельских. 

Эксперты отмечают, что в условиях сокращения государственных субсидий банки могут поднять ставки до максимума, но не более того, поскольку значения еще не скорректированы. Компенсация разрыва между льготными и рыночными ставками теперь будет на 0,5 процентного пункта меньше. Это означает, что тарифы для клиентов симметрично вырастут на 0,5–1,5 процентного пункта, но не более. Есть основания полагать, что в долгосрочной перспективе государство также будет увеличивать граничные значения.

 Большое количество банков, выдающих кредиты, не станет повышать ставки по кредитам на 0,5%, чтобы стимулировать спрос. Ставки по ипотеке уже выросли, что привело к снижению количества новых заявок на кредиты. Банки также столкнутся со снижением процентных доходов в результате сокращения спроса на вторичную ипотеку, вызванного высокими ставками, и постараются сосредоточиться на стимулирующих планах, поясняют специалисты.

Влияние на цены: анализ краткосрочных перспектив

ЦБ постоянно отмечает определенные риски в секторе недвижимости, возникающие по причине льготных программ. Одним из таких рисков является рост стоимости жилья. Чтобы способствовать сокращению рынка новостроек, а также бороться с искусственным ростом цен, Центральный банк пересмотрел критерии выдачи ипотечных кредитов и скорректировал условия льготных программ, отмечают эксперты.

Независимо от завышенных цен на рынке, на спрос, по мнению аналитиков, влияет и повышение кредитоспособности покупателей, что исключает стимул к снижению цен в ближайшее время. Девелоперы не будут предлагать серьезных скидок, если продажи не пойдут на спад.

В ближайший период стоимость новостроек, скорее всего, будет расти. Застройщики не будут снижать цены, а наоборот, они будут расти из-за ограничений в предоставлении ипотечных кредитов, которые побуждают покупателей действовать, пока ситуация не ухудшилась. Тем не менее, девелоперы будут искать новые стратегии привлечения покупателей, поскольку рынок ипотечного кредитования, по всей видимости, полностью исчерпал себя как источник роста.

Анализ настроений: что думают банки?

Банковский сектор не ожидает существенного снижения спроса на новое жилье и не планирует повышать ставки по льготным программам. Наталья Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка, отметила, что данная мера представляется достаточно мягкой: размер субсидии был ограничен на 0,5%, а основная ставка за последние два месяца была повышена на 4,5%.

«Увеличение первоначального взноса до 20% может на время приостановить развитие спроса, но затем, вероятно, и застройщики, и покупатели постепенно подстроятся под новые параметры. Например, застройщики могут запустить планы по ускорению накопления первоначального взноса, а также увеличить срок бронирования и фиксации стоимости»,— пояснила Наталья Ващелюк. В пресс-службе Совкомбанка подчеркнули, что не предполагают повышать ставки по льготным ипотечным программам в связи с произошедшими изменениями.

В Росбанке «Дом» не ожидают больших изменений. По мнению главного аналитика департамента ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирины Бабиной, увеличение этого показателя до 20% не должно сильно повлиять на снижение спроса, так как доля сделок с первоначальным взносом ниже 20% была незначительной. Представитель банка сообщил, что они внимательно следят за состоянием рынка, и будут принимать решение о новых ставках по госпрограммам, исходя из сигналов рынка и регулятора. Бабина также отметила, что если снижение предельной надбавки будет сопровождаться ростом ставок по ипотеке по госпрограммам, то они прогнозируют сужение спроса на первичном рынке в четвертом квартале на 3–5% по сравнению со средними показателями второго-третьего кварталов.

Григорий Жирнов, начальник управления аналитики и корпоративного бизнеса «Дом-банка», прогнозирует, что всплеск спроса на ипотечные кредиты начнет замедляться с конца октября — начала ноября в связи с повышением минимального первоначального взноса и изменениями в макропруденциальном регулировании. Тем не менее, это не рассматривается как катастрофическое событие: Жирнов полагает, что сочетание роста доходов населения и смещения ипотечных кредитов в более надежный сегмент, позволит удержать спрос от полного падения. Он отметил, что в августе средний размер первоначального взноса в банке «Дом.РФ» по государственным программам составил 24%.

В Сбербанке и ВТБ отказались говорить по этому вопросу. Однако до этого оба учреждения прогнозировали спад спроса на ипотеку во второй половине 2023 года. Заместитель председателя правления Сбербанка Александр Ведяхин рассказал, что во второй половине 2023 года в ипотечном секторе произойдет резкое сокращение, связанное с требованиями регулятора ЦБ РФ. Он уточнил, что заявки от частных клиентов на ипотеку на первичном рынке сократятся на 20–30% по сравнению с первым полугодием.

ВТБ ожидает снижения потребности в ипотечных кредитах в четвертом квартале. По их оценке, выдача жилищных кредитов составит 1,2 трлн. рублей, то есть всего 20% от годового объема против стандартных 30–35%, которые обычно фиксируются по итогам квартала. Тем не менее, по прогнозам ВТБ, результат ипотечного кредитования в 2023 году станет рекордным и превысит 6 трлн. рублей. Об этом заявил руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Сергей Бабин на Восточном экономическом форуме (ВЭФ).

В заключение можно сказать что, ужесточение условий по льготной ипотеке несомненно оказывает влияние на рынок недвижимости. Хотя эти изменения могут вызвать некоторые негативные последствия, такие как снижение спроса на жилье и замедление развития строительной отрасли, их целью является обеспечение финансовой стабильности и предотвращение возможных рисков. Важно помнить, что данные изменения направлены на создание более устойчивого рынка жилья в долгосрочной перспективе.   

 

Читайте также: Вторичное жилье прогноз цен  

Материалы по теме: Правительство увеличило первый взнос для получателей льготной ипотеки: как это может повлиять на жилье и семейный бюджет?