Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить

Договор аренды или договор найма: в чем разница

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, договор найма — это договор между физическими лицами, по которому жилое помещение предоставляется за плату во временное владение и пользование. В повседневной речи его обычно называют «договор аренды».

Закон же четко разделяет договор аренды жилого помещения, который заключается с юридическим лицом, и договор коммерческого найма жилого помещения, который заключается между физическими лицами.

Важно знать эту разницу

Мы будем говорить именно о тех случаях, когда один человек сдает жилье другому — по договору коммерческого найма жилого помещения, или по-простому — по договору аренды.

Сроки заключения договора найма

Есть два типа договора — краткосрочный (до 11 месяцев) и долгосрочный (от года до пяти лет). Второй тип договора надо обязательно регистрировать в Росреестре. Если участники сделки не подадут документы, их могут наказать штрафом до 5 000 рублей.

Идеальный вариант — краткосрочный контракт с правом пролонгации.

Пренебрегать этой формальностью не стоит, даже если собираетесь арендовать квартиру или дом на несколько дней или пару недель. Если этого пункта в документе нет, по закону такой договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).

Оплата аренды квартиры

Плата за найм или аренду жилья — обязанность арендатора. Другие платежи, например, за коммуналку, оплачиваются по договоренности с собственником.

В расходы первого месяца, помимо оплаты проживания, обычно добавляется депозит, или иначе — обеспечительный платеж.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это сумма, которая выплачивается арендатором в качестве гарантии выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен месячной арендной плате за квартиру. Собственник вправе использовать депозит для возмещения убытков, если жильцы нанесут порчу имуществу. Если все будет в порядке, наймодатель вернет всю сумму при выселении.

Порядок оплаты и возврата залога нужно прописать в договоре

Что такое задаток в аренде

Задаток — это платеж, который подтверждает серьезность намерений арендатора снять квартиру. Он актуален для случаев, когда квартира понравилась, но человек не может въехать в ближайшее время. Задаток гарантирует, что обе стороны выполнят обязательства — арендодатель предоставит квартиру, а арендатор заселится, и будет вовремя платить.

При получении задатка собственник должен написать расписку от руки и заверить личной подписью.

Как составить договор найма

Договор коммерческого найма жилья — основной документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса РФ). Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.

Что обязательно нужно указать в договоре аренды?

Предмет договора

Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.

Права и обязанности сторон

Тут, как следует из названия, указываются права и обязанности участников договора. В том числе условия, касающиеся использования помещения, его сохранности, вселения других жильцов, оплаты, проведения ремонта, предоставления коммунальных услуг.

Условия оплаты

В этом пункте, который обычно прописывается отдельно, уточняются условия и подробности, связанные с финансовой стороной вопроса. Сумма оплаты, сроки, пени в случае просрочки, в каком виде будет производиться оплата (наличными или на карту).

Данные сторон сделки

Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.

❗Важно

В интернете можно найти массу шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья и договоров аренды квартиры. Далеко не все они отражают реальное положение вещей и учитывают все важные детали. Если вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем обратиться за помощью при составлении такого договора к профессиональному юристу.

Акт приема передачи и опись имущества

При подписании договора найма не стоит забывать про передаточный акт. Это документ, который подтверждает исполнение сторонами их обязанностей друг перед другом. В нем прописывается, что нанимателю были выданы ключи, а также то, в каком состоянии находится жилое помещение на момент подписания документа.

Дополнительно составляется опись имущества (может входить в акт приема-передачи или быть приложением к договору аренды). Она нужна для того, чтобы собственник был спокоен за сохранность своего имущества и чтобы после завершения отношений у сторон не возникло разногласий.

Найти надежных и проверенных жильцов можно c Домклик Аренда. Юристы сервиса подготовят емкий и полный договор аренды, который защитит как собственника, так и арендатора. Также будет приложен чек-лист описи имущества.

Документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Здесь же можно подключить финансовую защиту: страхование жилья и имущества и гарантию оплаты.

В каких случаях договор найма считается недействительным

Договор не имеет юридической силы, если:

• арендодатель не является собственником жилья

• арендатор моложе 14 лет

• на жилье наложены обременения, есть запрет на регистрационные действия

• в заключении договора принимало участие недееспособное лицо

• договор аренды нарушает права третьих лиц, например, другие собственники не дали согласие на сдачу жилья

• не указана дата заключения соглашения, точного адреса жилья, нет подписей, паспортных данных сторон соглашения, не указан размер платежа

Расторжение договора аренды

Есть три способа расторгнуть договор:

• по соглашению сторон

• в одностороннем порядке — например, из-за нарушений договора той или другой стороной и уведомив заранее, согласно договору

• через суд — например, если арендатор против расторжения договора и препятствует выселению

Часто в договоре аренды прописывают, что арендатор должен сообщить хозяину о решении съехать за месяц.

Собственник может досрочно расторгнуть договор, если:

• арендатор не платит за жилье больше двух месяцев

• портит имущество в квартире

• использует жилье не по назначению

В соглашении собственник жилья вправе прописать все условия, на основании которых может досрочно расторгнуть договор аренды — конечно, в рамках адекватного и разумного.

Если собственник продает жилье и грозит выселением

Согласно гл. 35 ГК РФ ст. 675, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет его расторжения или изменения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

То есть собственник, продающий квартиру, не имеет права выставить вас за дверь в случае ее продажи (если такой пункт не прописан в договоре). Если хозяин квартиры, которую вы снимаете, продал ее, вы имеете полное право остаться жить в квартире, но платить в этом случае будете новому собственнику.

На практике, конечно, все немного иначе. Обычно люди идут друг другу навстречу и договариваются. Но чтобы договариваться было проще, а каждый из участников четко знал свои права и права другого, и существует договор коммерческого найма жилья.