Рынок новостроек: что будет с ценами на квартиры в 2025 году  

С наступлением 2025 года вопрос о стоимости недвижимости остается приоритетным для многих покупателей и инвесторов. Рынок новостроек является динамичной и изменчивой системой, на которую влияют множество факторов, таких как экономическая ситуация, государственная политика, урбанизация и инновационные технологии.

Ситуация на рынке недвижимости

На сегодняшний день рынок жилья столкнулся с непростой ситуацией. Цены на квартиры значительно превышают возможности покупателей, а ипотечные ставки на рынке достигли более чем 20%. Вдобавок к этому, программа государственной поддержки с льготами постепенно сокращается. Это создает негативные условия, как для покупателей, так и для банковских учреждений. Эксперты считают, что в таких условиях снижение цен на жилье становится неизбежным, так как в текущих экономических реалиях рынок не сможет сохранить высокие цены, что приведет к их уменьшению в будущем.

В условиях, когда геополитика оказывает значительное влияние, предсказания на рынке недвижимости на длительный срок становятся трудными из-за множества неопределенных, не связанных с рынком, факторов. Однако, на горизонте как минимум в год, видны признаки возможного снижения цен на жилье.

Сегодня рынок недвижимости зашел в тупик: стоимость квартир завышена и не соответствует уровню платежеспособности населения. Ипотека стала чрезмерно дорогой, с рыночными ставками выше 20%, а программы льготной поддержки постепенно сворачиваются. Например, за квартиру в Москве стоимостью 15 млн. рублей (это небольшая двушка), даже с минимальным первоначальным взносом в 20%, ежемесячный платеж по ипотеке составит 200 000 рублей — сумма, недоступная для большинства покупателей.

Как мы пришли к нынешней ситуации? Не сразу, а постепенно, на протяжении четырех лет. Рост цен почти вдвое за последние годы стал следствием активного субсидирования ипотечных ставок. Этот механизм был запущен во время пандемии для поддержки строительной отрасли, но его не свернули вовремя, что привело к «зависимости» рынка от государственной поддержки. В результате, увеличение стоимости квадратного метра стало лишь одним из многих последствий. Несвоевременное завершение программы субсидирования создало дисбаланс на рынке: между ценами на новое жилье и вторичным рынком, где льготные условия никогда не действовали, возник значительный разрыв.

Сегодня продажа квартиры в новостройке на вторичном рынке, возможна только с уценкой в 20–30%. Это негативно сказывается как на покупателях, так и на банках, которым приходится иметь дело с переоцененными залогами.

Влияние субсидирования на банковский сектор и рынок жилья

Массовое субсидирование оказало заметное влияние на банковскую систему, особенно на качество ипотечных кредитов. Небольшие первоначальные взносы и сниженные процентные ставки привели к тому, что на рынок пришли заемщики с низким доходом и минимальными сбережениями. В результате, доступность жилья не улучшилась: рост цен на недвижимость быстро нивелировал выгоды от низких ставок. Субсидии, финансируемые из бюджета, оказались выгодными, прежде всего для инвесторов. Согласно данным Счетной палаты, с 2021 по 2023 год более 115 тысяч человек оформили две и более льготных ипотеки, что свидетельствует о значительной активности в этом направлении. 

Анализ текущей ситуации на рынке жилья

Продолжительное действие программ с особыми условиями, доступными для широкого круга лиц, привело к перегреву и дисбалансу на рынке недвижимости. Однако это не вызвало кризис, сопровождающийся резким снижением цен, как в 1998 и 2008 годах. Тогда мы наблюдали классические финансовые потрясения, связанные с девальвацией национальной валюты, что вызывало падение спроса на жилье и снижение цен. В текущей ситуации наблюдается иной сценарий.

В отличие от предыдущих кризисов, нынешняя ситуация характеризуется устойчивыми ценами на жилье, несмотря на дисбаланс. Это обусловлено другими факторами, нежели валютные колебания.

Рынок недвижимости в настоящее время можно охарактеризовать как перегретый. Ограничение льгот, которое сейчас происходит, способствует его охлаждению, а также снижению цен до более реалистичного уровня. Государство заметно сократило число граждан, которые могут воспользоваться субсидированными процентными ставками. Широкодоступные ипотечные льготы остались в прошлом, а условия «семейной» и IT-ипотеки стали более строгими. Эти меры в совокупности должны способствовать стабилизации рынка.

На данный момент спрос на жилье снизился и, скорее всего, останется на более низком уровне по сравнению с последними годами. Это не катастрофическое падение, а возврат к более привычным значениям после резкого подъема.

Ипотечные ставки и их влияние

Основной преградой для роста покупательской активности остаются высокие ставки по ипотеке. Политика Центробанка указывает на то, что такие условия сохранятся надолго. Согласно июльскому прогнозу регулятора, в 2025 году ключевая ставка будет в диапазоне 14–16%, а в 2026 году — 10–11%. Это означает, что ипотечные кредиты с процентной ставкой ниже 12% вряд ли появятся в ближайшие два года. Таким образом, рыночные условия пока не способствуют росту спроса на жилье.

На рынке остаются программы, в которых банки и застройщики совместно снижают ставки по ипотеке, но это требует значительных затрат. Когда базовые ставки превышают 20%, подобные субсидии становятся дорогими и приводят к увеличению стоимости жилья. Покупатели должны понимать, что сниженные процентные ставки — это не подарок, а расходы, включенные в цену квартиры. Кроме того, Центробанк разработал новые стандарты ипотечного кредитования, которые вступят в силу в следующем году. Эти стандарты будут запрещать такие схемы субсидирования, что повлияет на спрос на жилье. Таким образом, изменения на рынке ипотеки могут затруднить покупку жилья в будущем, так как субсидирование ставок станет менее доступным.

Тенденции на первичном и вторичном рынках недвижимости

На фоне снижения активности покупателей ожидается постепенное снижение цен на квартиры в новостройках, что может уменьшить разрыв с ценами на вторичное жилье. Однако этот процесс будет зависеть от конкретных объектов. В последнее время строительные компании, увеличившие продажи перед изменением условий льготной ипотеки, использовали накопленные резервы. Их задолженность перед банками по проектному финансированию пока поддерживается средствами на эскроу-счетах, что позволяет сохранять низкие процентные ставки. Однако по мере завершения текущих проектов и начала новых, стоимость обслуживания кредитов возрастет. Вероятно, девелоперы будут вынуждены предлагать новые объекты по более низким ценам, чтобы быстрее пополнить эскроу-счета и снизить процентные ставки по займам, которые сейчас превышают 20%.

В ближайшее время в сегменте новостроек можно ожидать снижения стоимости сделок. Это будет обусловлено ростом размера скидок и проведением акций, где застройщики предоставляют больше бонусов за ту же цену. Например, покупатели могут получить в подарок кладовую или место на парковке. Щедрые предложения, вероятно, начнут появляться уже в этом году. К 2025 году, с увеличением числа новых объектов, тенденция к снижению цен станет более заметной.

Прогноз по стоимости жилья на первичном рынке

В течение следующего года стоимость квартир на первичном рынке, вероятно, уменьшится в среднем на 10–15% по сравнению с текущими ценами. Возможно, на рекламных щитах появятся заманчивые предложения со скидками в 30–40%. Однако эти цифры, вероятно, будут завышены изначально, и фактическая выгода окажется меньше ожидаемого. Тем не менее, снижение цен на жилье неизбежно. Это не будет резким падением, а скорее возвращением к более адекватным значениям после значительного роста в последние годы. Коррекция цен позволит рынку стабилизироваться и достичь более сбалансированного состояния.

Устойчивость рынка недвижимости

Банкротства в сфере недвижимости маловероятны, чему способствует ряд факторов. Согласно данным от публичных девелоперов, представленных на фондовом рынке, их прибыль за последние годы значительно увеличилась. Эти застройщики обладают достаточным запасом устойчивости, что подтверждается финансовыми показателями. В будущем перед ними стоит задача приспособиться к условиям с более низкой рентабельностью, а также пересмотреть структуру своих расходов для поддержания стабильности.